تتسم الضمانة القانونية لإثبات الملكية العقارية خاصة في السعودية بأنها بالغة الأهمية ، لهذا فيتوجب التوجه إلى استشارة مكتب المحاماة في الرياض ، ويستحسن أن يكون خبير قانوني لكي يساعدك في كل مستنداتك العقارية الخاصة ، وكذا في مراجعة العقد وصياغته بالتمام والكمال ، لذا فإن أغلب النزاعات العقارية التي تكون في المحاكم يكون أغلبها يدور حول أصل ملكية العقار أو إثبات الحق في العقار .
ويتم اثبات ملكية العقار في المملكة العربية السعودية عن طريق مجموعة من الإجراءات المهمة ، ومن أهمها التوقيع على عقد بيع صحيح ونظامي ، إضافة إلى أن يكون مستوفي للأركان الخمس لعقد البيع ، ومن ثم الإفراغ وتسجيل العقار بطريقة صحيحة .
فضلا عن أن يتم عقد هذا البيع بشكل صحيح ، خاصة من ناحية صياغة الإجراءات القانونية اللازمة ، من خلال المساعدة التي يقدمها مستشار ومحامي قانوني في الرياض ، والخبير في العقارات ، والمختص في صياغة عقود البيع والشراء .
من خلال مقالنا هذا فإن محامي في الرياض ، المختص في القضايا المتعلقة بالعقار يقدم بعض الأمور التي تحتم على المشتري أن يتخذها كإحتياطات قانونية وذالك لمنع حدوث أي نزاعات خاصة حول إثبات ملكية العقار ، ومن بين هذه الأمور :
أولا : قبل شراء اي عقار ، لابد وأن نأخد بعين الاعتبار نقطة مهمة جدا ، وهي أن تكون لدينا فكرة عن ظروف هذا العقار من ملابسات قانونية وتنظيمية ، بحيث يمكن أن يكون بعضها يؤثر بشكل مباشر على ملكية هذا العقار ، وقد يدخل المشتري في صراعات ومشاكل لا حصر لها .
ثانيا : هذه الخطوة ايضا مهمة وتكمن في رؤية العقار على أرض الواقع ، وذلك قبل بدء كتابة العقد ، هذا من أجل التأكد التام بأن جميع معطيات ومواصفات العقار مطابقة تماما لما ورد وتم تدوينه في العقد .
ثالثا : ينبغي مراعاة التأكد من تسلسل الملكية العقارية بشكل طبيعي ومنطقي ، إلى حين وصول هذه الملكية إلى البائع الحالي .
رابعا : يجب على البائع في الشهر العقاري أن يقوم بعمل بتوكيل للمشتري ، اي أنه ينبغي على المشتري أن يعطي حق البيع للغير وللنفس ، حتى انتهاء تسجيل العقار بالاسم .
رابعا : اطلاع شركات المياه والكهرباء على الفواتير ومراجعتها ، وهذا الأمر قد يضفي إثباتات شرعية وقانونية للملكية العقارية ، إلى حين إصدار صك ملكية العقار .
وأخيرا إن ملكية العقار في المملكة العربية السعودية تثبت بواسطة اتباع الوسائل والإجراءات الشرعية والقانونية ، اي أنها تبدأ حين بدء عقد البيع إلى إنتهاء حين التسجيل العقاري ، وبلا شك فلا يكفي أبدا أن تدفع فقط المال لكي تحصل على إثبات مليكة العقار ، ولكن يجب توثيق هذا البيع لكي تثبت ملكيته في حقك .
شروط استخراج صك ارض بوثيقة
إثبات ملكية الأراضي لسوء الحظ يعاني من عدم عمومية المستندات الرسمية المطلوبة لثبوت هذه الأراضي ، وهذا راجع إلى مجموعة من الأسباب أهمها ، تشعب هذه القوانين في المجال العقاري في المملكة العربية السعودية ، بحيث وضع المشرع السعودي شروط وضوابط خاصة ، تهدف إلى تسيير وتنظيم المجال العقاري ، وذالك للحفاظ على الحقوق العينية العقارية ، فهذا الأمر أدى إلى محاولة إيجاد حلول وطرق بديلة ، لحماية الملكية بشكل قانوني ، وضمان إثبات ملكية الأراضي .
اذا كنت تتوفر على اي عقار ، ولكن ليس عليه صك ، أو أوراق رسمية موثقة تثبت ملكية هذا العقار ، فهذا حتما يعني أنك لا تستطيع أن ترهنه أو تبيعه أو بالأحرى أن تنتفع منه وتستثمر فيه بأي شكل كان .
فالوثيقة بحد ذاتها هي أهم وسيلة لإستخراج الصك الرسمي ، إذا لم يتم استخراج الصك فقد يؤدي ذالك حتما إلى نزع ملكية العقار أو الأرض من الغير ، خاصة إذا كان مشتري من شخص سابق .
وبشكل مؤكد فالصك حجة ، لتثبيت امتلاكك المشروع والقانوني للعقار أو الأرض ، في أحد الأحياء من غير وجود أي معارض ، فضلا عن أن الصك يحفظ ويثبت حقوق المالك الحقيقي للأرض أو العقار ، كما يستفاد ايضا من الصك في ضمان حقوق الورثة في المستقبل أو في عملية بيع وشراء .
والآن فإن بإمكانك إثبات ملكية عقارك بصك رسمي وحفظ حقك ، كل ما عليك فعله هو أن تتقدم بطلب إلكتروني للجنة المختصة في البث في طلبات تملك العقار ، ويتم ذالك من خلال المنصة التابعة لوزارة العدل في المملكة العربية السعودية ( أحكام ) ، عندما يستوفي الطلب مجموعة من الشروط الضرورية وهي كالاتي :
أن يكون التقديم يبدأ خلال سنة من تاريخ : 5/5/1442 هجرية
عدم سبق الفصل فيه بحكم قضائي مكتسب للقطعية
اجتناب أن يكون محل طلب العقار ضمن مواقع لا يجوز امتلاك الملكية فيها شرعا ( بنايات المشاعر المقدسة _ حدود الحرمين الشريفين _ المحميات الوطنية _ قمم الجبال _ المواقع الأثرية ..) ، وذالك وفقا للتعليمات والأوامر .
أن لا تنفي المخططات التنظيمية والتصورات الجوية من توفر احياء في العقار محل الطلب ، قبل أمر المنع للأحياء الذي صدر في تاريخ : 9/11/1387 هجرية .
المستندات المطلوبة لإخراج الصك
طلب نموذج معد من طرف الهيئة العامة لعقارات الدولة ، والذي خصص لهذا الغرض ، بحيث يقدم هذا الطلب إلى الأمانة العامة .
إحضار وثائق تملك العقار .
الحصول على رفع مساحي من طرف مكتب معتمد يتضمن موقع العقار ونوعه ، الاحداثيات الخاصة به ، ومساحته وحدوده .
خطوات استخراج الصك الالكتروني
التوجه إلى الموقع الالكتروني الخاص بوزارة العدل السعودية .
النقر على قائمة الخدمات الإلكترونية ، إختيار أيقونة ( تسجيل المخططات والأراضي والوحدات السكنية ) .
بعدما تظهر لك قائمة ، تختار منها ( تسجيل جديد ) ، ومن ضمن القائمة الفرعية للقائمة السابقة ، نختار نوع هذا التسجيل ( تسجيل قطع ارضي ) .
بعد ذالك نقوم بإدخال البيانات ، ثم الضغط على اختيار حفظ الطلب بشكل نهائي ، من أجل الحصول على رقم الطلب ، للحصول على إمكانية متابعة الإجراءات ، مع مراجعة أقرب كاتب عدل لتوثيق وتسجيل البيانات .
هل يمكن إثبات ملكية عقار بدون صك ؟
وللإجابة على هذا السؤال ، علينا أن نعلم ، بأن غالب الأشخاص يحدث معهم هذا الأمر ، اي أنهم يمتلكون عقار معين دون امتلاكم صك رسمي لإثبات ملكية هذا العقار .
وبالتالي عدم تسجيل هذا العقار عند كاتب عدل ، فإنه لا يحتوي على أي مستند رسمي للعقار ، ومن هنا يمكنك رفع دعوى أمام المحكمة لإثبات ملكية هذا العقار ( والذي يدعي بملكية العقاري هو المدعي ، والذي قام ببيع العقار الغير مسجل للمدعي هو المدعى عليه ) ، وهذا بناء على الوثائق التي يقدمها المدعي ، على سبيل المثال ( الشهود ، الافادة العادية ، الحجر على الأموال وغيرها ..) ، وبالتالي إذا قبلت المحكمة ووافقت على مليكة هذا المدعي ، فإنها تصدر حكماً بإثبات هذه الملكية .
فإذا تم إثبات الملكية ، لن تكون هناك حاجة إلى ماسة إلى إصدار حكم تنفيذي ، وبعد صدور الحكم النهائي من طرف المحكمة ، يحق للمدعي أن يستفيد من فوائد هذا الحكم باعتباره المالك الرسمي للعقار .
أهم النقاط المهمة في إثبات ملكية العقار
تقديم الطلب من أجل إثبات ملكية العقار عندما لا يكون مسجلا ، بحيث يريد المالك إثبات ملكية هذا العقار والاستفادة من مزاياها ، بينما لا يمكن النظر في طلب إثبات ملكية عقار مسجل ، لأن رفع دعوى إثبات ملكية عقار مسجل من قبل ، وله مستند رسمي مبني عليه ، مخالف تماما لنظام حجج الاستحكام ، وبالتالي المحكمة لن تنظر إلى الطلب .
يمكن للمدعي رفع دعوى نزع واثبات الملكية في آن واحد ، في حال إذا كانت جل هذه الممتلكات غير مسجلة في باسم شخص آخر .
لإثبات ملكية اي عقار ، ليس شرطا أن وجود صك أو عقد بديل عنه ، لأنه يمكن لهذه الملكية أن تنتقل وتتحول ، في أشكال مختلفة ومتنوعة ، على سبيل المثال ( نقل ممتلكات معينة عن طريق الميراث ) .
ما هي متطلبات تسجيل الملكية العقارية ؟
شرعت المملكة العربية السعودية قانون الملكية العقارية ، والذي يروم إلى ضمان حقوق الأطراف المعنية به ، والذي يتجلى في مجموعة من الأوامر التي تنظم الممارسات والقضايا العقارية على وجه الخصوص ، ذاخل حدود راضي المملكة العربية السعودية .
وبالتالي فإن المملكة العربية السعودية تعد من أفضل الدول العربية تطورا وتقدما في القطاع الاستثماري والعقاري ، لذا نجد مجموعة كبيرة من المستثمرين يبحثون عن طرق تسجيل الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية ، والسؤال المطروح ، ما هي متطلبات تسجيل الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية ؟
متطلبات تسجيل الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية
أولا : قبل الشروع في عملية التسجيل ، يتوجب عليك التحقق من الصك العقاري الخاص بك ، عن طريق الانترنيت ، وذالك باتباع الخطوات التالية :
الدخول الى الموقع الرسمي الخاص بوزارة العدل السعودية ، والتسجيل عبر بوابة ناجز .
الدخول الى لوحة معلوماتي ، واختيار عقاراتي ( خدمة استعلام من العقارات بسهولة تامة ) .
بعد ذالك سوف تظهر لك مجموعة من المعلومات الخاصة بعقاراتك الشخصية .
ثانيا : ( إفراغ العقار ) ، هذه هي الخطوة المهمة ، والتي يجب على صاحب الملكية العقارية القيام بها على أكمل وجه ، بهدف تسجيل هذه الملكية العقارية بشكل صحيح ، عن طريق وزارة العدل ، وتتم عملية ( إفراغ العقار ) على الشكل التالي كما هو موضح في الخطوات التالية :
حضور كل أطراف العقد ، مع اصطحابهم لهوياتهم الوطنية ، أو من ينوب عنهم بموجب المستند النظامي ، مع إحضار الصك الالكتروني للملكة العربية السعودية .
إحضار معظم الاوراق الرسمية بلا استثناء ، إضافة إلى وسيلة الدفع ، سواء أكانت شيك أو كاش .
إحضار مستند الإفراغ الجزئي ، اذا كان الإفراغ لا يشمل العقار بكامله بل جزء منه فقط .
إضافة أن محامي في الرياض ، يبحث ويتحدث في العقارات بالارقام والمنطق ، بحيث أنه يعطي قيم ومعطيات ملموسة ، لما لديه من خبرة سابقة ومعرفة كبيرة بالمناطق والمشاريع ، وأسلوب الحياة ومعظم التغيرات التي ستحصل في المكان .
وبالتالي فإن محامي الرياض ، يقوم بالبحث عن جميع التفاصيل التي قد يحتاج إليها العميل قبل الشراء ، لتكون لديه دراية شاملة لمعظم الأمور ، لأن هدف عمله هي مصلحة الموكل ، ويعتمد المصداقية والوضوح في شرح معظم التفاصيل .
الخاتمة
وأختم ها المقال بالقول : لا يكفي أن تدفع المال من أجل أن تحصل على ملكية البناء أو الأرض ، ولكن يجب بالأساس أن تقوم تقوم بتوثيق البيع الخاص بك ليثبت الحق حفاظا على الملكية التي هي الهدف النبيل في كل هذا ، كما أن المساحة في توثيق هذا الحق وإعطائه مستند رسمي ، واسعة جدا وليس محصورة بطريقة واحدة فقط ، وكملاحظة أساسية يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار ، لا تنسى بأن القضاء يفرق ويميز بين صورتين في طلب الإفراغ للعقار .
فمثلا المشتري الذي يطلب الإفراغ ، ليس حاله مثل البائع الذي يطلب ايضا الحكم بالإفراغ ، فالاول ( المشتري ) ليس بحاجة إلى إثبات اركان العقد ، وانتفاء الموانع ، بينما الثاني ( البائع ) فهو بحاجة ملحة إلى إثبات ملكية هذا العقار ، بالصك ومستلزماته ، من سريان السجل وغيره ، فالمشرع يحصر هذا النوع من النزاع بحتمية التقيد بالصك لإثبات التملك .
وإلى هنا اكون قد أنهيت هذا المقال بالتمام والكمال ، واتمنى من الله العلي القدير أن تكون قد استفدت به ، واتمنى منك أن تحاول مشاركته مع معظم من يهمهم الأمر من أصدقاؤك وأقاربك ، على معظم مواقع التواصل الاجتماعي ، لكي يفيد وينعم الآخرون بفائدته بما يخص طريقة إثبات ملكية أرض في المملكة العربية السعودية.
محامي أفضل محامي محكم محامي اونلاين محامي متمكن محامي جنائي محامي تجاري محامي شركات محامي تركات محامي ورثة محامي قضايا عمالية عندي قضية عمالية تجارية أحوال شخصية محامين محامون محامي مؤسسات مستشار قانوني محكم قانوني محكم قضائي
نسعد في مكتب المحامي ابراهيم أبو كافته محامون ومستشارون بتواصلكم على أيقونات التواصل على يمين الموقع أدناه، أو على الرقم0509904392